Архивная статья 2016 года, для понимания сути процесса.
Зачастую, когда заказчик начинает искать исполнителя для строительства дома, он находит несколько кандидатов (через знакомых, интернет и т.п.) и ведет с ними переговоры. Заказчика интересуют цена, качество, сроки. Все исполнители уверяют заказчика в том, что у них большой опыт и все будет хорошо. Проверить эту информацию, как правило, нет возможности, потому что в построенные дома особо не зайдешь, а собственники не всегда расположены к беседам.
Приходится верить «на слово». При принятии решения на первый план выходят цена и сроки.
Начинаются самые невероятные варианты и истории. Связано это с тем, что при обсуждении отсутствует общее, одинаковое понимание предмета разговора, а именно того, что нужно построить.
Заказчик представляет это по-своему, исполнитель по-своему. Заказчик представляет себе красивый добротный дом без дополнительных работ и затрат, порядочного исполнителя, который сделает свою работу хорошо.
Исполнитель (многие из них) представляет себе самый дешевый вариант, скорейшего воплощения в жизнь объекта, визуально похожего на желание заказчика, без соблюдения строительных норм и правил, инструкций производителей материалов, с экономией на качестве комплектующих, расходных материалов и выполненного так, чтобы его нельзя было упрекнуть в прямой лжи во время достижения договоренностей о строительстве.
В процессе строительства нередко возникает ситуация, когда отношения заказчика и исполнителя портятся, но обратной дороги для заказчика, как правило, нет, слишком много потрачено, заплачено, не доделано для того, чтобы менять исполнителя. Кроме того нет никаких гарантий, что другой окажется лучше и т. п. К концу строительства под влиянием стокгольмского синдрома, а также под впечатлением от окончания строительства заказчик и исполнитель опять становятся друзьями и со словами «с кем не бывает, но все же сделали» расстаются с тем, чтобы исполнителя опять кому-то порекомендовали. Конечно, почти все исполнители в строительстве это обаятельные люди, готовые «пойти на помощь» заказчику в чем-то и в целом, практически «альтруисты», поэтому так легко ошибиться в выборе.
Итогом общения и работы становится двухкратное увеличение сметы и сроков.
Что делать, чтобы свести возможные риски к минимуму?
Заказывать проект.
Обсуждение и строительство без качественной проектной документации — это путь к срыву сроков, безответственности исполнителя и низкому качеству готового дома.
Практика показывает, что затраты на проект окупаются сторицей. В России отсутствует практика строительства по проекту частного жилья среднего и низкого уровня цены. Строятся по опыту бригады или как у соседа. Однако, даже малое строительство необходимо вести по проекту. Переделывать двери, лестницы, перекрытия крыши и т. п. легче на бумаге, чем в натуре.
Потратьте деньги на проект, но на качественный и проработанный. Не каждый заказчик может оценить качество проектной документации. Тут можно посоветовать нанять отдельного специалиста-консультанта в качестве авторского и технического надзора за строительством и проектом. Авторский надзор (термин используется здесь условно) в малом строительстве — это соответствие строительства проекту, технический надзор — это обеспечение соответствия качества строительства действующим нормам, правилам, рекомендациям изготовителей и т. п., соответствие фактического объема работ материалов проектному и необходимому. Если вы будете нанимать такого специалиста, ему можно поручить входной контроль качества проектной документации.
Если вы решите самостоятельно вести авторский и технический надзор, тогда можно посоветовать поручить входной контроль проектной документации потенциальным исполнителям.
Ниже приведем инструкцию, как действовать, а пока продолжим немного теоретизировать.
Строительство — это многоэтапный процесс с взаимосвязанными задачами и большим количество разных ответственных лиц. Такая структура приводит к размытию ответственности, трудности его планирования, организации и контроля.
Крайне важно четко определять границы ответственности процессов, исполнителей и подкреплять эту ответственность реальными рычагами воздействия.
Например, если у вас ответственен за разработку проекта архитектор «Н», которому вы заплатили 100% аванс, то ваши рычаги давления сводятся к просьбам и мольбам, что не очень действенно, лучше было бы ничего ему не платить до принятия проекта, а после принятия проекта оставить 30% средств до окончания его реализации. Конечно, при такой схеме архитектор «Н», скорее всего, заранее увеличит цену своей работы на 30% и будет их воспринимать как приятный, но не обязательный бонус.
В общем строительство, как и вся жизнь, многогранно и единого варианта не существует, поэтому необходимо обращаться к порядочным специалистам, которых не так простой найти и цены у которых никогда не будут самыми дешевыми. Потому что порядочный человек говорит сколько стоит строительство сразу, а непорядочный про себя думает, «на дополнительных работах, которые мы не обсудили, я заработаю еще столько же, сколько сейчас скажу».
Один из рекомендуемых вариантов действий для заказчика строительства жилого дома для себя и своей семьи.
1. Не спешите
2. Сделайте проект
3. Определитесь с авторским и техническим надзором
4. Выберите исполнителя
5. Заключите договор
6. Организуйте контроль
1. Просто не спешите и все. Когда только появляется мысль и возможность строиться, сразу же хочется начать это делать. Если вам попалась на глаза эта публикация в этот период, то расстройтесь, разочаруйтесь и перенесите начало строительства на следующий год. Да, в этом году вы не встретите Новый год в своем родовом гнезде. Самое интересное, что, скорее всего, если вы не прислушаетесь к этому совету, вы все равно его не встретите в своем новом доме, но к тому же еще и потеряете много сил, времени и денег.
2. Подумайте о том, как бы вы хотели жить в своем доме на примере имеющегося жилья, что улучшить, что изменить, где не хватает площади, где она лишняя, каких помещений не хватает, кто и как будет содержать дом в чистоте. Пообщайтесь с людьми ведущими схожий с вашим образ жизни и имеющими дом, посоветуйтесь с ними, это самый ценный опыт и знания.
Посмотрите тематический форумы и сайты, почитайте теорию строительства: различные конструктивные решения, теплоизоляции, материалы и т. п.
Подумайте над оптимальной планировкой, определитесь с энергоносителями для отопления, каминами и печами. Во всем этом вам уже может помогать проектировщик.
Посмотрите планировки доступные на различных сайтах «готовых» проектов. Сразу хочется отметить, что у «готовых» проектов есть свои плюсы и минусы — относительная дешевизна и относительная «готовность». Сформулируйте свое видение, требования, пожелания на листе бумаги. Выбирайте проектировщика.
Наши рекомендации
2.1 Проект должен включать в себя все необходимые разделы. Организация строительства (ПОС); решения ниже уровня земли (ниже «0»); наружные инженерные сети; конструктивные решения выше уровня земли (выше «0»); архитектурные решения (АР) (планировки, оконные и дверные заполнения, планы и пироги полов, узлы и разрезы, схемы теплоизоляции, ведомость отделки, фасадные решения); инженерные разделы (канализации, водоснабжение, вентиляция, отопление, электроснабжение …); план благоустройства (ГП).
2.2 Проект нужен в 3 бумажных экземплярах и электронном виде (автокад и .pdf)
2.3 Проектирование должно осуществляться в соответствии с техническим заданием на проектирование (отнеситесь к этому документу крайне серьезно, постарайтесь формулировать задачи в нем открыто, и так чтобы при необходимости иметь возможность трактовать их содержание в свою пользу).
После разработки предпроектных предложений должна быть возможность откорректировать задание на проектирование (при необходимости), возможно за плату.
2.4. Составьте график проектирования и оплаты. В проектировании больших объектов процесс, как правило, разбит на следующие этапы: предпроектные предложения — общая концепция, вид, планировки, выбор инженерных систем и технологий, какие-то значимые параметры (площадь, этажность и т. п.); стадия «П» — проработка всех решений на уровне принципиальных схем и основных моментов; стадия «РД» — рабочая документация для строителей в соответствии с которой ведутся работы, в ней указана исчерпывающая информация, в соответствии которой не обращаясь к другим источникам и проектировщику понятно как выполнить работы.
В малоэтажном строительстве представляется целесообразным объединение стадий П и РД в одну, но с сохранением предпроектной стадии.
Стоимость проектирования может колебаться в значительных пределах в зависимости от имени архитектора, расположения объекта, его сложности и других причин.
3. Определитесь с авторским и техническим надзором. В принципе, эти функции заказчик может взять на себя. Для проведения авторского надзора достаточно, как правило, присутствовать на объекте 1 раз в неделю / 3 раза в две недели. Для ведения технического надзора необходимо освидетельствование скрытых работ по факту их выполнения и проверка объемов по количеству и качеству 1 разв в 1-2 недели. Оплата за выполненные работы осуществляется после проведения авторского и технического надзора за предъявляемыми к оплате работами.
Общий срок строительства при наличии качественной проектной документации и бесперебойного финансирования дома обычной сложности, общей площадью до 300 квадратных метров на участок до 50 соток, может составлять 6-10 месяцев из которых авторский и технический надзор требуется в течении 5-7 месяцев.
4. Выберите исполнителя. Проведите тендер. Создайте таблицу с параметрами, которые вы будете сравнивать: по видам работ, за единицу объема, инженерную систему. Запросите информацию о дополнительных услугах, включенных в стоимость (например, консультации по подбору оборудования и т. п.), условия авансирования и оплаты, гарантийный срок. Возможность рекомендаций от предыдущих заказчиков. Вышлите всем проект и попросите дать оценку и замечания по качеству проектной документации. Сформируйте личное мнение от общения. Не стремитесь руководствоваться ценой и сроками, попытайтесь сделать интегральную оценку и выбор. Относитесь насторожено к случаям сильного расхождения цен, попробуйте выяснить причину.
5. На начальном этапе общения с потенциальными исполнителями подготовьте договор с удобными для вас условиями. Используйте постоплату и прямые платежи поставщикам, оставьте некоторую сумму на период после ввода дома в эксплуатацию. Проверьте ответственность и состоятельность юридического или физического лица контрагента.
6. Организуйте контроль за ходом работ, внеплановые проверки.